私は2014年から不動産投資をしています。
最近買ったのはこれ。今は所有4棟、40室になりました。
| 私も色々勉強して、2014年末から不動産投資を初めた次第。んで、あまりにも放置プレイで収益だけ入ってくるので、それを元手に次の物件。慣れてきたので、今回は借り入れもしてみました。今までは全部キャッシュで買ってました。その4棟目も無事竣工。 今回は2LDK中... 投資不動産４棟目！ - satodaisuke.com |
たまに不動産投資について聞かれるので、
ちょっとまとめ。
目次
まず、買うなら中古アパート一棟に限ります。
私は最初の物件は3室の小型物件でした。
1フロア1世帯、家賃は1部屋9.5万〜10万で、3部屋合計で295,000円です。年間だと3,540,000円になります。
ここから固定資産税、管理費、電気代など必要経費を抜くと300万円くらいが残る感じです。たまに1室が3ヶ月位空室になったら30万円減収でこれが唯一のリスクですが、これは立地でカバーします。需要のある地域に絞ればいいんです。立地については後述します。
購入時は土地が1,400万円、建物が3,000万円くらいの評価額でした。合計4,500万円です。
ここからが不動産投資のポイントになるんですが、
土地も建物も資産（Asset）として、会社のバランスシートに載ります。つまり買った段階ではキャッシュは出ていても、それが土地建物に置き換わっただけで、物販で言うところの在庫みたいなもんなんですね。
このうち建物は毎年減価償却されます。木造は築22年で価値がゼロになると決められています（実際は30年くらい使えますけどね）
で、中古の場合は、築10年の物件を買うと
22年ー10年＝12年で減価償却することになります（実際は計算に寄っては13年になったりもしますが）
つまり建物が3,000万円だと、3,000万円÷12年＝250万円が、毎年減価償却でき、損金・経費になるんですね。
てことは・・・
家賃粗利300万円ー減価償却250万円＝利益たったの50万円！
でも、実際には、手元には300万円が残っています。
これは建物の価値が減り、その分が現金に振替えられたってことですね。購入時と反対の動きです。
で、このまま12年経つとどうなるかというと、
減価償却がなくなるので（建物の価値は1円になる）、
家賃粗利300万円＝まるまる利益
になります。
建物の固定資産税の評価額も下がるので、実際はもっと増えます。
法人税はかかりますけど、
このとき、本業が赤字の場合には相殺できます。だから会社名義で買うと良いですよ。会社の株を譲渡するだけで不動産も自動的に譲渡できるしその時は不動産取得税かからないしね。
これは当然ですね。私は起業からずっと江戸川区の小岩という街に住んでいました。10年も住んでいると、相場観も分かります。どの辺りに住んでいる人が多いとか、交通の便が良いとか悪い遠いとか。
私の最初の物件も、JR小岩駅から徒歩5分です。
実はJR小岩って、市川駅と新小岩駅に挟まれていて、この2つはともに快速停車駅。小岩駅には総武線各駅停車しか停まらないのですが、総武線で乗降客数トップクラスという一大住宅エリアです。
南口と北口に分かれていますが、物件買うなら北口。
南口は駅前再開発が予定されていて、10年後あたりはちょっと混乱します。こういう情報は、住んでいればこそ手に取るように分かりますよね。
これは私のポリシーである「現地、現物」にも通じます。
計10室で、建物は7,000万円くらい。家賃収入は年間約800万円です。小岩は都心からのアクセスの割に土地が割安で、坪80〜100万円くらいです。
そして、大切なことは頭金(現金)は総額の３０％は用意することです。フルローンなんて危なすぎます。
4,500万円の物件を買うなら、1,300万円は用意する。
諸費用で300万円かかるとして、物件に入れるのは1,000万円。
借り入れるのは3,500万円ですね。
20年ローンだとして、元本返済は年間約175万円です。
月146,000円の返済ですね。
利息が年利1.5%固定だと、元本が3,500万円の段階で月43,750円。なので最初の月の返済は189,750円ですね。
5年経って元本が2,300万円に減ってきた頃には、利息は月28,000円に下がります。月の返済は174,000円です。
年間収入300万円に対して、208万円返済ですから、キャッシュフローは年間92万円程度のプラスです。
僅かなようにも見えますが、用意したお金は1300万円ですからね。実質利回り、7％です。実際には減価償却があるので、会計上の利益は低く出来ます。
んで20年経ったら、完済して年間300万円入ってくる上、
1,500万円の土地が残ってます。
そこから10年間だけで、3,000万円です。
家賃相場が下がって2,000万円だとしても、いいじゃないですか。基本的な収入以外に、年200万円のお小遣いができるんですから。
まぁ土地は相対取引なんで、上がるかもしれないし下がるかもしれないけど、共産主義革命でも起きない限りは、価値ゼロにはならないでしょう。そこで売るか、さらに10年位したら建て替えるか、色々戦略がありますが、土地さえ残っていればどうやってもプラスになります。
最後に、不動産投資最大のメリットについてお話します。
私は経営者であり、子供を持つ親でもあります。
現状、2人の女性との間にそれぞれ1人ずつ子供がいますが、彼女らが成人するまで責任を負うのが親の努めです。
不動産は、管理会社に任せておけば、
基本的に何もしなくても家賃収入が継続して入ります。
たとえば普通の会社を残したって、経営する人が必要だし、
今は利益が出ていても赤字になるかもしれません。正直、会社経営って誰でもできるもんじゃないし、向き不向きがあります。
そこで年間2,000万円の家賃収入が見込める不動産を残したらどうでしょうか。法人税なんかを引いても、各家庭に、年間500万円ずつ振り分けることができます。（株式をそれぞれの子供に相続させるのよ）
こうすれば、生命保険なんていりませんよね。
残された家族も安心？です。
そして不動産は、インフレ対策にもなります。
現金で1億円持っていても、年で3％インフレが起きたら10年後には価値3割減です。ですが家賃の場合はインフレになっても家賃も上げることができます。土地の評価額も上がります。
デフレの場合は逆の場合もありえますが、実際には家賃ってそんなに下がりませんでしたよね。
インフレになれば家賃は上がる、でもデフレの場合は下がらない。これはこの国の仕組みで、既得権ってやつです。世の中不公平に出来ていますが、得をする側に回れば良いんです。私がそうしたように。
というわけで、不動産についてよく聞かれることをまとめてみました。別に不動産の仲介とかやっていないんで、ポジショントークじゃないよｗ
投資は自己責任で。そこんとこヨロシク！